Ôm nợ vì vay vốn quá đà

Nhiều lần đầu tư thành công trong các đợt sốt đất theo cách dùng đòn bẩy tài chính, ông Vĩnh (Phú Nhuận, TP.HCM) quyết chơi lớn, gom hết số tiền trúng đất đợt trước, vay “tất tay” gần 10 tỷ đồng để mua một lô đất nền Bình Chánh, TP.HCM. Ông tính toán khu đất này tuy hơi xa trung tâm nhưng nằm gần tuyến Vành đai 3 đi qua, có thông tin là tuyến đường sắp được đẩy nhanh xây dựng nên giá đất chắc chắn tăng trong vài tháng tới khi thông tin công bố rộng rãi.  

Điều ông Vĩnh không ngờ đến là thị trường ảm đạm quá nhanh, việc bán buôn BĐS lay lắt, đình trệ khi ngân hàng siết tín dụng, tăng lãi suất vay. Gần 7 tháng, ông không chốt lời được từ bán đất, trong khi không thể dừng trả lãi vay nên phải gom góp nhiều nơi, nhờ sự hỗ trợ của hai bên gia đình để gồng gánh các khoản nợ gốc và lãi vay ở cả ngân hàng và các khoản vay ngoài lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng.

Nhiều người mua nhà chọn giải pháp dùng đòn bẩy tài chính để hiện thực hóa khả năng sở hữu bất động sản.

“Vì đầu tư thành công từ mấy đợt sốt đất theo công thức trên nên tôi khá tự tin, thậm chí không lo lắng về việc sẽ thua lỗ. Tôi từng đi vay 5 tỷ đồng để mua 1 lô đất ở Bình Phước rồi nhượng lại với giá 10 tỷ đồng, lời 100% chỉ trong thời gian ngắn mà không phải bỏ ra đồng nào. Nhưng không phải lúc nào cũng gặp may, lời ăn lỗ chịu, đây cũng là bài học cho bản thân không nên quá “say máu” mà quá đà”, ông Vĩnh cho biết.

Chị Hòa Bình (quận 7, TP.HCM) cũng tự đặt mình vào tình huống khó chỉ vì lỡ vay quá tay đầu tư nhà đất. Với thu nhập 30 triệu đồng mỗi tháng, chị tự tin nếu đi vay sẽ không quá áp lực chi trả nên đã cầm cố căn nhà hiện thời để làm tài sản thế chấp vay gần 2 tỷ đồng, mua căn hộ TP. Thủ Đức có giá 3,2 tỷ đồng. Mức lãi suất 11% hiện tại không làm khó gia đình chị nhưng nếu qua năm không bán được nhà, phải trả theo lãi suất thả nổi, chị lo chi phí sinh hoạt của gia đình sẽ bị ảnh hưởng.

“Từ cuối tháng 6 tôi đã gửi sàn môi giới nhờ bán ra với giá 3,5 tỷ đồng nhưng sales cho hay thị trường đang chững lại chưa kiếm được người mua, họ cũng nói thẳng là giờ giá cao bán khó, mà ngay cả rao bán giá gốc cũng chẳng dễ gì giao dịch, nhắn tôi cố gắng phải giữ thêm một thời gian, khi nào ra sổ (dự kiến năm 2023) thì dễ bán hơn. Khi làm hồ sơ vay, cứ nghĩ sau này giá nhà tăng sẽ bù đắp được lãi suất. Giờ gần 1 năm chưa lời được đồng nào đã tiêu gần hết thu nhập hàng tháng vào trả nợ”, chị Bình cho hay.

Đi vay mua nhà, tính toán ra sao cho phù hợp?

Theo các chuyên gia, việc đầu tư địa ốc dùng đòn bẩy tài chính quá đà rất dễ rơi vào tình trạng vỡ nợ, thua lỗ phải bán tài sản để trả nợ. Đòn bẩy tài chính là công cụ hỗ trợ tốt khi được sử dụng có kiểm soát chặt chẽ trong điều kiện thị trường diễn biến tốt và ổn định. Nhưng đây có thể là con dao hai lưỡi khiến nhà đầu tư rơi vào khốn cùng nếu tính toán sai, nhất là trong giai đoạn thị trường có xu hướng đột ngột đảo chiều.

Nhìn nhận về việc sử dụng đòn bẩy tài chính ra sao cho hiệu quả, chuyên gia cho rằng, thu nhập mỗi tháng của người lao động thường chia ra thành 3 khoản là đầu tư, tích lũy và tiêu dùng. Nếu tính đến hướng vay vốn để mua nhà hay đầu tư BĐS, tổng số tiền trả mỗi tháng cho khoản này không nên vượt quá 50% tổng thu nhập. Việc chi tiêu sinh hoạt cá nhân và tích lũy của hộ gia đình sẽ chiếm ít nhất 50% thu nhập mỗi tháng. Nếu mức thanh toán vay mỗi tháng vượt chi tiêu sẽ rất dễ mất cân đối tài chính.

Cần có sự tính toán thận trọng và xem xét thu nhập cá nhân khi quyết định đi vay mua bất động sản.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận định, với một hộ gia đình trẻ thu nhập 30 triệu đồng/tháng, mức tài chính tối đa trả cho việc vay vốn đầu tư không được vượt quá 15 triệu đồng/tháng cho việc đi vay đầu tư nhà đất. Chỉ nên vay tối đa 50% giá trị BĐS cũng như không vay vượt 50% thu nhập cá nhân, nếu vượt mức này sẽ rơi khỏi vùng an toàn, dễ gặp rủi ro kiệt quệ tài chính khi không thoát hàng thành công trong khoảng thời gian dự kiến trước đó.

Như vậy, với số tiền thu nhập 15 triệu đồng một tháng chỉ có thể vay được tối đa 1,1 tỷ đồng với điều kiện lãi suất đi vay ở mức trung bình là 10 - 11% một năm trong thời gian 20 năm. Hầu hết các ưu đãi lãi suất vay chỉ áp dụng cho 1-2 năm đầu tiên và thả nổi các năm tiếp theo (thường sẽ cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất ưu đãi ban đầu) nên phải tính toán lãi suất ở giai đoạn thả nổi khi vay ngân hàng đầu tư bất động sản. Đòn bẩy tài chính sẽ là công cụ an toàn giúp đạt mục tiêu khả thi nếu tính toán đúng và có thể trở thành gánh nặng nợ nần quá tải nếu lạm dụng quá đà.